سکته نو در ساخت وساز - وبلاگ هوشمند

به گزارش وبلاگ هوشمند، فعالیت های ساختمانی در بازار ساخت وساز کشوری، باز هم سکته کرد. تیراژ ساخت مسکن که طی 7 سال منتهی به سرانجام 99 به اندازه 45درصد نسبت به 7 سال قبل از آن، سقوط نموده بود در بهار سال جاری نیز با افت نو روبه رو شد. این رکود عرضه اما برخلاف تصور سیاستگذار، ربطی به نابلدی سرمایه گذاران ساختمانی برای فراوری مسکن ندارد، بلکه ریشه آن قفل بازار خرید مصرفی آپارتمان است. گراف نبض معاملات خرید و نبض ساخت مسکن این موضوع را تایید می نماید و علامت هشدار به دولت برای انتخاب راه صحیح است.

به گزارش دنیای اقتصاد، تیراژ خانه سازی در کشور طی سه ماه بهار سال جاری برای دومین بار دچار سکته شد. بر اساس تازه ترین گزارش مرکز آمار ایران درباره تیراژ ساخت مسکن در کشور مربوط به بهار 1400، طی سه ماه نخست سال جاری تیراژ ساخت در کشور نسبت به فصل مشابه سال گذشته یک درصد افت نموده است.

سیاستگذار بخش مسکن چه در حال حاضر و چه در دولت گذشته همواره دو گزینه برای حل معضل مسکن پیش روی خود داشته است که از نگاه کارشناسان یکی از این دو گزینه گره گشا اما دیگری پرریسک است. گزینه پرریسک که اتفاقا طی دو دهه اخیر اقبال دولتمردان به آن بیشتر بوده، دوپینگ عرضه مسکن به وسیله کلید زدن پروژه های خانه سازی دولتی با تیراژ میلیونی است و دولت سیزدهم نیز در قالب پروژه ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال آن را دنبال می نماید. اما گزینه دیگر که انتخاب بهینه و گره گشا برای آب شدن یخ سرد معاملات، افزایش تیراژ ساخت و رونق بازار مسکن به نفع خانه دار شدن جامعه هدف اصلی دولت ها یعنی قشر فاقد مسکن و خانه اولی است، معین تکلیف عرضه موجودی مسکن فعلی است که به شکل مازاد بر احتیاج در بازار وجود دارد.

دنیای اقتصاداخیرا با انتشار گزارشی با عنوان دو سناریوی حل معضل مسکن نخستین علامت هشدار را که سیاستگذار باید درباره انتخاب بهینه بین این دو گزینه مورد توجه قرار دهد تشریح کرد. این علامت وجود 10 درصد مازاد عرضه در بازار مسکن کشور است که کم و کیف آن به تفصیل در گزارش مذکور تشریح شد. بر این اساس مجموع همه واحدهای مسکونی کشور اعم از در حال استفاده و بلااستفاده، طبق آخرین برآوردهای آماری 10 درصد بیشتر از کل تقاضای مسکن (تعداد خانوارهای کشور) است. اما با وجود این مازاد عرضه، دو شاخص فقر مسکن و مدت زمان انتظار برای صاحبخانه شدن در کشور گویای شرایط وخیم بخش مسکن در کشور است و ضرورت بازنگری در در سیاستگذاری بازار مسکن را نمایان می نماید. در تهران مدت زمان انتظار برای خانه دار شدن در حال حاضر حدود نیم قرن و در کشور قدری بیش از 30 سال است. از طرفی با وجود عرضه مسکن مازاد بر احتیاج، قدرت خرید کافی برای خرید واحدهای موجود وجود ندارد و عملا عرضه نتوانسته یاریی به کاهش فقر مسکن کند.

اما با انتشار تازه ترین گزارش از تیراژ ساخت در کشور، دومین علامت هشدار درباره ضرورت بازنگری در سیاست خانه سازی یک میلیونی به وسیله دولت آشکار شده است. این علامت به شکل سکته فعالیت های ساختمانی در بازار مسکن مشهود شده است. بر اساس گزارش مرکز آمار، تیراژ ساخت و ساز در کشور طی بهار 1400 به صورت نقطه ای یک درصد افت نموده است. اگرچه افت یک درصدی ساخت و ساز در نگاه اول قابل توجه به نظر نمی رسد، اما این آمار زمانی گویای بروز سکته است که با شرایط ساخت و ساز در سایر مقاطع مقایسه گردد.

در هفت سال منتهی به سرانجام 99 کل تیراژ ساخت در کشور 45 درصد کمتر از هفت سال قبل از آن (سال های 86 تا سرانجام 92) بوده است، طوری که در هفت سال منتهی به سرانجام سال 99 در کشور به طور میانگین سالانه 406 هزار واحد مسکونی احداث شده که این اندازه در هفت سال پیش از آن 703 هزار واحد بوده است. به این ترتیب در فاصله سال های 93 به بعد بازار ساخت و ساز همواره رکودی بود و تیراژ ساخت از آن مقطع زمانی به بعد هیچ گاه به شرایط قبل از سال 93 بازنگشت. البته در طول سه سال اخیر تیراژ ساخت مسکن در کشور رشد مثبت خفیف داشت، طوری که رشد ساخت و ساز در سال 97 نسبت به سال 96 در کشور 15 درصد ثبت شد و در سال های 98 و 99 نیز این اندازه به ترتیب یک و هفت درصد بوده که این ارقام منهای تیراژ ساخت مسکن دولتی در قالب طرح اقدام ملی مسکن بوده است.

به این ترتیب در شرایطی که طی سه سال با وجود رکودی بودن بازار ساخت و ساز، رشد خفیف در آمار مسکن سازی کشور ثبت شده بود، افت یکباره تیراژ ساخت در بهار 1400 به مثابه یک سکته در آمار منعکس شده است. پیش از این آخرین رشد منفی تیراژ ساخت در کشور مربوط به سال 96 بوده است.

آنالیز ریشه دلیل این سکته نشان می دهد از آنجا که حلقه آخر زنجیره بازار مسکن کار نمی نماید، یعنی قدرت خرید در سمت تقاضای مصرفی وجود ندارد، سازنده ها امکان فروش را از دست داده اند و به همین دلیل تمایل آنها به سرمایه گذاری ساختمانی کاهش یافته است. این آمارها به خوبی نشان می دهد بازار ساخت و ساز احتیاجی به مداخله پدرخوانده ها ندارد و کارنامه فعالیت ساختمانی نشان می دهد بر خلاف تصور دولت، سازنده ها توان ساخت دارند، کمااینکه با وجود رکود چند ساله ساخت و ساز، در سال 97 در پی رونق معاملات فروش مسکن، تیراژ ساخت نیز در کشور افزایش یافت اما در سال های 98 و 99 در پی سکته معاملات مسکن، از اندازه رشد ساخت و ساز نیز کاسته شد.

به نظر می رسد تلقی دولت این است که سازنده ها نمی توانند یا نمی خواهند مسکن بسازند و به همین دلیل خود را ملزم به مداخله در بازار به وسیله انبوه سازی مسکن دولتی می داند. این در حالی است که آنالیز کارنامه سال های اخیر نشان دهنده رابطه مستقیم سقوط ساخت با سقوط خرید است و این یعنی مشکل سازنده ها در مقاطعی که تیراژ ساخت و ساز افت پیدا می نماید، فقط نبود تقاضای موثر برای خرید خانه است.

گواه این مدعا در داده های آماری مشهود است. سال 98 درست یک سال پس از شروع رکود سنگین معاملات مسکن در تهران، رکود معاملات کشور نیز شروع شد و در این سال حجم معاملات مسکن در کشور 40 درصد نسبت به سال قبل از آن افت کرد. این در حالی است که در همان سال اندازه رشد ساخت و ساز در کشور به شدت کاهش یافت و به یک درصد رسید. اکنون نیز در بهار 1400 اثر اصلی فقدان استطاعت خرید مسکن در تیراژ ساخت و ساز به شکل سکته و افت یک درصدی حجم ساخت و ساز در کشور مشهود شده است.

این گزارش آماری دومین علامت هشدار به دولت برای تامل در سیاست ساخت یک میلیون مسکن است و نشان می دهد در سال هایی که بازار معاملات مسکن روال طبیعی داشته، فروش واحدها نیز در یک فرآیند طبیعی و زمان انتظار استاندارد صورت می گرفت و تیراژ ساخت و ساز نیز طبیعی بود. اما اکنون اثر دومینویی افت معاملات و رکود سنگین ناشی از نبود قدرت خرید مسکن در تیراژ ساخت و ساز هویدا شده است.

همه چیز گواه این مدعاست که بازار مسکن به خانه سازی دولتی احتیاجی ندارد و عرضه به اندازه کافی وجود دارد، بازار ساخت و ساز نیز بدون احتیاج به پدرخوانده تنها در صورتی که خانه های موجود به بازار عرضه گردد، می تواند به فعالیت طبیعی خود ادامه دهد؛ اما این موضوع چگونه محقق خواهد شد؟ دنیای اقتصاد پیش تر در چند گزارش به این پرسش پاسخ داده است. برترین محرک عرضه مسکن احتکار شده استفاده از ابزار مالیاتی موثر است. مالیات سالانه املاک ابزاری است که پیش از این در کشورهای مختلف مورد استفاده قرار گرفته و برای تنظیم بازار مسکن موثر واقع شده است و اکنون نیز در صورت به کارگیری در کشور ما می تواند هم زمینه عرضه مسکن مازاد ملاکان را فراهم و هم دست سفته بازان را از بازار کوتاه کند. در حال حاضر نگهداری خانه های مازاد بر احتیاج هیچ هزینه ای به ملاکان تحمیل نمی نماید و همین موضوع سبب تبدیل شدن شهرها به انباری از واحدهای مسکونی خالی شده است؛ در حالی که اخذ مالیات سالانه از همه املاک بدون استثنا می تواند یک بار برای همواره معضل احتکار در بازار مسکن را حل نماید، طبعا در پی افزایش عرضه، تب تند قیمت مسکن نیز آرام می گیرد و متقاضیان مسکن می توانند در بازار آرام به یاری ابزارهای تسهیلاتی مکمل، خرید خود را انجام دهند. به این ترتیب زنجیره ساخت، عرضه و مصرف مسکن به درستی عمل خواهد نمود.